美国REITs连载之十二| AMERICOLD REALTY TRUST 美冷集团

投行VCPE部落 2022-03-20

ABS讲坛 ABSLecture

听百家之言，问ABS之道问资产证券化之道，寻资产证券化之术ABS界精英翘楚、各抒己见、碰撞思想，行他山之石之益，呈著说立言之机。

工业REITs是指拥有并管理工业设施，并将这些设施中的空间出租给租户。一些工业REITs专注于特定类型的物业，如仓库和配送中心。工业房地产投资信托基金在电子商务中发挥着重要作用，有助于满足快速交付的需求。本文以世界上最大的温控仓库的经营者—AMERICOLD REALTY TRUST（美冷集团）为例对此类REITs做简单介绍。

一、AMERICOLD REALTY TRUST（美冷集团）基本介绍

AMERICOLD REALTY TRUST（美冷集团）是全球最大的温控仓库拥有者和运营商，也是唯一一家专注于温控仓储业的上市房地产投资信托基金。公司拥有成熟的运营、开发和收购专业知识。截至2018年12月31日，美冷集团在全球运营了155个温控仓库，总容积达9.187亿立方英尺。其中137个在美国，6个在澳大利亚，7个在新西兰，2个在阿根廷，3个在加拿大。主要通过三个业务部门来查看和管理公司的业务:仓库、第三方管理和运输。此外, 通过我们的经营伙伴关系还持有少数股权的合资企业，比如招商美冷就是由招商局物流集团有限公司（招商物流）和Americold Realty Trust（美冷）合资成立，是我国国内大型公共冷链服务商。

美冷集团认为公司的温控仓库是从农场到餐桌服务市场上的关键环节，是温控食品基础设施供应链的一个组成部分，称之为冷链。食品生产商、分销商、零售商和电子零售商对维持敏感产品质量的保证、保护品牌声誉和确保消费者的安全及满意度十分在意，而冷链这一环节就显得至关重要。客户依赖于公司产品组合的位置、高质量、集成和规模，以确保他们的产品的完整性和高效的分销。公司许多仓库位于国家物流的关键走廊，包括具有战略重要性位置的美国国际大都市区或MSAs，而其他仓库则与客户的生产设施相连或毗邻。公司的综合仓库网络可以优化客户的分销网络，同时减少他们的资本支出，运营成本和供应链风险，在公司房地产投资组合中的许多仓库已经现代化，以降低电力成本，并通过可靠的温度控制系统和过程增加竞争地位。

美冷集团指出拥有温控仓库对公司的业务、吸引和留住客户的能力以及实现投资资本目标回报的能力至关重要。房地产所有权为公司提供了资金成本和资产负债表上的优势，这源于房地产业主可获得有吸引力的融资选择，以及作为一个房地产投资信托基金的税收优势。通过整合投资组合的所有权和运营，公司能够通过一个集成可靠的冷链网络，为客户提供互补的增值服务，从而显著提高业务的价值。拥有集成的冷链网络，可以提高重新定位客户的能力，并在不需要获得第三方批准的情况下，代表客户进行资本改善或其他修改。公司拥有大部分仓库并不是租赁所得，这使公司能够更好地控制资产的专业性，并在长期基础上对仓库位置产生更大的影响，这对于满足客户对关键任务的冷链需求至关重要。

二、公司的经营策略

公司的主要业务目标是通过服务客户、提高市场份额、提高运营和财务业绩以及增加运营现金流来增加股东价值。公司还认为，所具备的执行业务和增长战略的能力将提高公司房地产的整体价值。为实现这些目标而执行的战略包括以下几点：

1、透过积极的资产管理，提升营运及财务的成效

公司致力于通过支持客户在冷链方面的增长计划、优化入住率、承保和部署收益管理计划，以及执行运营优化和成本控制战略等方式提高公司的运营和财务业绩。公司已经在最近的五年中执行这些计划和重大投资，并且效果显著。以后也将继续推动公司的财务业绩、扩大仓库组合、增加客户群、增强市场份额，从而为股东创造价值。

2、继续增加仓库部门的收入

从历史上看，温控仓库空间的供应商一直在按需使用的基础上为客户提供存储服务。公司积极寻求签订执行商业业务规则合同的客户，其中包括考虑与新客户建立关系或与现有客户（尤其是大客户）续签有关固定存储的承诺协议，以及提供的增值服务的可变费率。在过去的几年里，公司将租金和仓储收入中相当大的一部分按需使用，转变为固定的仓储承诺协议。仓库网的范围和广度有利于公司继续增加固定存储承诺协议，这种结构为广大客户和公司自身都提供了商业优势。

3、采取重点战略来扩大温控仓库的投资组合

公司相信自身的操作系统、可扩展的信息技术平台和规模经济，使公司在扩张、开发和收购机会方面，比竞争对手更具优势。成为首家专注于温控仓储业的上市REIT，使公司比竞争对手更容易进入资本市场。这将促使公司能够战略性地进入新的地点，填补现有分销网络的空白，并有效地竞争扩张、开发和收购。

4、利用全球领先的食品生产商、分销商、零售商和电子零售商不断增加外包

过去35年，冷冻食品生产商、分销商、零售商和电子零售商越来越多地将温控仓储需求外包出去，以提高效率、降低成本，并将资金重新部署到核心业务中。公司预计，未来冷链参与者将继续寻求第三方供应商，以满足其在相关地理市场的温控仓库存储和服务需求。公司有能力提供全球范围内最广泛和最完整的高品质温控仓库网络和增值服务，并且保持与领先冷链参与者的长期关系。

5、受益于电子商务的增长，从而确立良好的定位

公司的仓储组合是食品生产商和配送中心之间的桥梁，无论是对在线电子零售商还是传统的实体零售商。公司可以通过设计、建造和运营冷链仓库的能力，使公司可以更好的为电子零售商解决存储问题，并使公司能够通过在电子商务渠道的基础上，建立新的关系，增长和占领市场份额。

6、通过增加对其他温敏产品的市场份额来继续扩张

虽然公司专注于为食品行业提供温控仓库空间，但也存储其他形式的温敏产品，包括医药、花卉和化工产品。随着电子商务的快速增长，全球分销网络也会增加产品的流动性，公司有能力提供全面和高质量的仓储和冷链的增值服务，在各方面让公司处于强势地位，从而与生产商、分销商、零售商和其他热敏产品销售商发展新的关系、推动经济增长和提高市场份额，。此外，公司还有储存非温度敏感的干货仓库，以达到全覆盖的理想程度。

三、公司的业务与物业资产情况

公司通过三个主要业务部门：仓库、第三方管理和运输来查看和管理业务。

仓库：公司的核心业务是在仓库部门，在那里提供温控仓库存储和相关的处理和其他仓库服务。在仓储部门，公司向客户收取租金和仓储费，将他们的冷冻易腐食品和其他产品存储在公司的房地产投资组合中。同时也为客户提供和处理其他仓库相关服务，产品通过冷链存储在公司特殊设计优化的仓库，检索存储产品的产品要求，装备过程和重新包装等其他处理服务。这些处理和其他服务可以作为增值服务。在仓库部门，公司与25个最大客户的合作平均时间超过33年。在过去的三年里，公司的25个最大客户在仓储部门创造的总仓储收入中一直保持稳定，截止到2018年12月31日，2016-2018年分别占到总仓储部门收入的61%、61%和63%。

第三方管理部门：公司代表第三方管理仓库，并在客户拥有的设施中为几家领先的食品零售商和制造商提供仓库管理服务，其中包括公司一些最大和最长期的客户。使用第三方管理服务可以让客户提高效率，降低成本，降低供应链风险，并专注于他们的核心业务。为许多关键客户提供第三方管理服务，也证明了公司在整个冷链上提供完整和集成服务套件的能力。

运输部门：公司为客户代理和管理冷冻易腐食品和其他产品的运输。运输服务包括整合服务（例如，使客户之间货物产品更有效的流动），货运管理服务（例如, 对客户的库存进行安排和监督运输）和专用的运输服务，每个旨在提高效率，降低客户的运输和物流成本。公司提供这些运输服务是按成本价加服务费，或者在综合服务中，来收取固定的费用。

此外，公司还在密苏里州迦太基(Carthage)仓库附近的土地上经营着一家石灰岩采石场，那里有大量石灰岩储备。但采石场的运作不是公司的核心业务。

截至2018年12月31日，公司在全球运营了155个仓库网络，其中包括约9.187亿立方英尺的仓库和约320万个托盘位置。这表明公司的存储是立体式，以定制的货架系统为特色，允许在垂直叠层的水平托盘上存储产品。这样的货架系统可以适应各种不同客户的存储需求。

下表提供了截至2018年12月31日，公司拥有、租赁或管理的投资组合中的仓库的简要信息。

（数据来源：2018年报）

四、经营业绩

美冷不动产信托近五年来营业收入逐年递增，2018年达到1.8亿美元，年复合增长率为10.9%；经营积累基金（FFO）呈同趋势增长，2018年达到1.3亿美元，年复合增长率高达22.6%，2018年信托经营积累基金第一次突破1亿美元大关，达到1.3亿美元。在过去的5年里，信托经营积累基金已经增长了近9千万美元。在过去5年里，信托核心经营积累基金年度复合增长率达到了32.9%,2018年更是达到了1.75亿美元；调整后的信托经营积累基金年度复合增长率为16%，2018年为1.7亿美元。

（数据来源：2018年报）

2018年美冷不动产信托每股派息0.54美元，较17年增长86%，主要因为该信托仅上市一年时间，此前每年度的每股派息均为0.29美元，尽管2018年总派息金额（7652万美元）远高于2017年总派息金额（2021万美元）；每股净利润为0.31美元，较17年大幅增加172%，主要信托17年每股净利润为-0.43美元。从报表中可以看出，信托在上市以前，每年的付息金额都为2021.4万美元，上市以后派息金额大幅提高。另外值得关注的是，信托上市后，信托净负债与息税前利润的比例较17年大幅下降，说明上市后信托负债率大为下降。

（数据来源：2018年报）

截至2018年12月31日，美冷不动产信托收盘价为25.54美元，总流通市值约36亿美元。公司近五年来每年均稳定多次付息，每年付息金额及股息率如下：

（数据来源：雪球财经）

假设分别在美冷不动产信托、标普500指数、MSCI US REIT (RMZ)指数三个投资标的上分别投资100美元，后续股息会进行再投资，计算得出100美元的投资本金在后续每一年的投资本息和，得到以下图表：

根据从2018年1月19日到2018年底这段期间，信托的综合投资回报表现与标普500指数、FTSE NARIET的权益reit指数回报比较来看，信托综合投资回报表现优于另外两个指数。

（数据来源：2018年报）

（编者注：本文主要内容来源于AMERICOLD REALTY TRUST年报和官网及雪球财经）

大势

《中国经济导报》是国家发展改革委主管，是国家指定的发布依法必须招标的投资建设项目招标公告的报纸;是国家指定的发布企业债券公告的报纸;是国家指定发布价格公报的报纸。是为全国人大政协两会、夏季达沃斯、深圳高技术交易会等重要会议提供专刊、特刊的指定报纸。

《用“技术之匙”穿透资产让资产证券化回归本质》为题在2019年9月20日05版刊登了深度报道。

点击阅读：因【ABS评论】资产证券化两大“拦路虎”：定价权和行业监管

当前的资产证券化市场存在两大急需解决的问题：

一是，行业的定价权；

二是，相关的行业监管法规尚需完善。

博弈行业定价权：在券商等传统金融机构“垄断”行业定价权的背景下，整个标的资产的分级、评估都必须要符合券商的标准。

“但目前的行业现状是，符合券商标准的基本都是大型机构的资产，而不是中小企业的资产。而在现实的另一面，广大中小企业对于资产证券化业务存在大量需求，却被传统的金融机构拒之门外。

行业监管尚待完善：法律法规的缺失，导致的一个直接问题是行业标准的缺失，目前资产证券化是由法律法规的规定，但是这个不是行业标准，而且现在仅有的行业标准太宏观。”

所以目前的资产证券化（ABS）都有点偏离其本质，它的核心应是企业的还款能力，并非拘泥于抵押物以及担保方的主体信用。

用“技术之匙”穿透资产，使资产证券化行为回归本质，让投资人重新审视行业潜力，从而重新评估资产方归还资金并带来收益的能力，即创造未来现金流的能力。

科技的模式和逻辑里，并不是打造信用或者信任体系，不需要信任谁不信任谁，只需要看现金流产生的源头和数据，勾勒出这个企业真实的经济行为，然后看现金流的汇集能力能够支撑多大的还款能力，就可以做出决定。“一切以现金流和还款能力为唯一标准。”

现阶段往往因为无法真正穿透资产，所以不得不用抵押和担保来作为融资依据。“如果真正发生了违约，资金方往往要通过冗长的法律程序来追讨资金，而且往往还会面临许多困难。也正因此，需要用技术穿透事实，保证还款现金流的生成，甚至在某些情况下，即使对方企业兑付出现问题，但是投资人能够看到企业是在真实运营并不断产生和汇集现金流的，也能及时采取延期等各种措施来灵活处理，而且是有依据有预期的处理。”

“让数据回归最本源，让我们通过数据看到最为客观的事实。”在利用区块链技术进行数据监管过程中，数据的采集和模型的建立是和区块链技术同等重要的核心问题。“真正监控现金流不是看合同加报表，以及每个月的银行流水，而是企业真正生成现金流的经营行为以及结果，多个数据形成的逻辑闭环，数据取得后不可篡改，交叉检验，这样才形成可以用来进行现金流大数据分析的基础。”

“这会是未来的大趋势，不会是昙花一现。”这是区块链融资的未来，

市场潜力待深挖，巨大的融资缺口是因素之一。据了解，2018年，世界银行、中小企业金融论坛、国际金融公司联合发布的报告显示，中国中小企业数量达到5600万户，潜在融资需求达29万亿元左右，其中41%的中小微企业存在信贷困难，迫切需要金融机构提供支持。

市场大势将聚，响应政策号召是因素之二。央行、银监会等部门联合发布的《中国小微企业金融服务报告（2018）》中要求进一步改进中小微企业金融服务的思路，提出要“加强金融科技运用，提升小微企业金融服务效率”，这就为金融科技的发展指明了方向。据了解，随着区块链、大数据等新技术手段在金融系统的应用，银行风控手段也在不断完善，通过科技赋能，银行也有能力，有意愿承接一批中小微企业的融资业务，解决小微企业融资难、融资贵的问题。

实际上，连锁美容美发店、连锁咖啡餐饮、牙医诊所、宠物医院、甚至足底按摩连锁都是没有固定资产，但是强现金流的行业。“应用到供应链领域以及其他领域想象空间更巨大。

“现在世界上也许只有3%的好资产能够被证券化，比如受制于抵押物、担保人、信用评级或者人工协调成本等，而区块链技术和方法后，可能会有30%的资产能够被证券化，不是从现有的资产证券化里切一块技术服务‘蛋糕’来锦上添花，而是创造了一块增量市场。”

————来源：祺鲲科技

解读【深度解读S基金】证券通证来助力！

我国PE二级市场方兴未艾

S基金机会涌现，潜在交易量巨大，机遇与挑战并存

2006年至2015年，市场累计存量人民币PE/VC基金规模达到3万亿元，由于经济震荡下行导致投资人流动性问题显现，有尽快转让PE基金份额意愿的LP持续出现，基金违约事件屡屡发生。按照2%的转让需求保守估计下，市场潜在转让空间约568亿人民币。同时，2010年以前成立的基金陆续进入清算期，存量规模超过1.2万亿元，尾盘交易空间庞大。

在“蹒跚学步”的中国私募股权二级市场中，信息不对称导致的“柠檬市场（The Market for Lemons）效应”是对市场参与者最严峻的挑战。所谓的柠檬市场效应，是由于交易一方不掌握商品真正价值的信息，因此只能通过市场上的平均价格来判断质量，并且因为难以分清商品好坏，也只愿意付出平均价格。同样，在中国PE二级交易市场上，由于信息不对称严重，购买者认为出售基金份额的LP之所以选择出售是因为资产价值比交易价格低，因此购买者只愿意支付更低的价格。而持有优质基金份额但急需流动性的LP因为无法证明自身持有份额的优质性，也只好承受低价完成转让。

虽然国内已经建立了多个私募基金二手份额交易平台，如北京金融资产交易所、上海股权交易中心等，但这些平台目前发挥的最大作用仅限于拓宽了交易信息披露的渠道。对于二手份额交易的实际完成和投资收益的最终实现而言，具有专业素质的投资机构和中介机构仍然是不可或缺的。

在中国，VC/PE基金退出方式首选IPO，其次为股权转让，回购、并购等，通过S基金实现退出的比例非常之少，仅仅占到0.11%，这也反映出国内的二级市场交易还面临着难以规模化的问题。然而，能够实现IPO的企业百里挑一，IPO后市值稳定保持至投资人退出期的企业更是凤毛麟角。在2018年5月证监会发布《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》（简称“减持新规”）的背景下，即使公司实现IPO，是否能够维持高估值也仍是未知数。后期入场的基金，即便等到所投企业上市，也有可能无法获得可观回报。从并购方面来看，2017年国内战略投资交易数量虽然刷新了历史纪录，但绝对值依然不高。

市场亟需新的退出渠道。

- THE END -

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融资破局

融资最主要的两个机制问题：交易成本高、信用风险大，所以解决融资难度问题要瞄准这两个根本性的问题，区块链在该方面有着天然的优势。

技术管理资产是手段，但却无法做到消灭不合格资产

技术永远提升的是效率，至于人性的复杂恐怕得交给上帝。

图片来源；bitaudit

STO近期资讯

10 Oct 2019

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STO案例精彩分享

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超级证券体系

l 金融：

基于区块链的2000万美元金融服务STO项目。

390万美元的借贷平台STO项目。

由宾夕法尼亚州政府支持的通证化风险投资基金。

l 房地产：

纽约37个单元的公寓/零售业的通证化项目

泰国价值10亿美元的房地产通证化项目。

经过四轮融资、上限达7亿美元的通证化房地产基金。

由巴西房地产支持的1500万美元STO项目。

德国2.26亿美元的通证化房地产基金

加利福尼亚和纽约的通证化住房抵押贷款。

l 债券：

由阿布扎比一家国有投资银行发行的5亿美元通证化伊斯兰债券。

法国兴业银行集团在一个通证化担保债券试点项目中投入1.12亿美元。

Currency.com发行的一种白俄罗斯通证化政府债券。

l 能源&采掘：

美国石油资产的特许权使用通证化项目。

KoreConX为非洲和中东的可再生能源项目提供数字证券。

全球矿业领军企业PCF Capital与KoreConX联手发行2.5亿美元数字证券

l 媒体：

Proxima Media公司以ST形式筹集1亿美元用于投资媒体内容。

Pixelmatic游戏工作室通过ST筹集1600万美元开发游戏。

在资产证券化的环节，当前能够证券化的资产已经不能够满足现代人的需要，一些大宗商品、无形资产（比如著作权、股权、理财产品、债权）等，在现有的证券体系内，很难做到证券化并进入流通领域。

一

机构入场第一门户！ Bakkt将成为证券通证资产市场的重大推动力

Bakkt首轮融资1.825亿美元，参与首轮投资的投资机构包括波士顿咨询集团、Galaxy Digital、维港投资、洲际交易所、微软风险投资部门、Pantera Capital等。借由其强大的背景，Bakkt被视为推动传统机构投资者进入证券通证资产世界的第一个便捷门户。

美东时间8月16日，纽交所母公司洲际交易所（ICE）旗下数字资产平台Bakkt正式宣布，将于9月23日推出实物交割BTC期货合约，已经得到美国金融衍生品最高监管机构商品期货交易委员会（CFTC）的批准，经过了自我证明流程，开始了用户验收测试，最终将在ICE美国期货市场上市和交易，在ICE美国清算所清算。这是全球首例实物结算的期货合约。【利好】

二

Fundament 已经获得德国金融监管机构 BaFIN 的批准，发行了第一个可以提供给个人投资者的基于ETH的通证房地产债券化，规模 2.5 亿欧元（ 2.8 亿美元），通证化债券将对所有零售投资者开放，没有最低投资限制。

换句话说，其他国家的民众也可以通过购买以ETH，从而间接投资德国商业地产。一位德国金融监管机构的代表在接受采访时表示：“我们批准了 Fundament 的招股说明书。【利好】

三

STO代表了传统资产和加密融资之间的桥梁，允许更多人参与。涉及房地产市场的STO是STO的常见用例。全球房地产市场价值217万亿美元，如果该部门通过继续采用STO方案来提高效率，那么更多的巨头资本流入这一领域。大型传统玩家已经开始进入该市场。例如：中国交通银行使用区块链网络完成了住宅抵押贷款支持证券（RMBSs）的重大发行。

民生银行与中信银行合作打造的基于区块链的国内信用证信息传输系统一期(Blockchain based Letter of Credit System , 简称BCLC)成功上线。2017年7月21日上线首日，系统就完成了首笔一亿人民币的国内信用证业务。